Jak negocjowac czynsz w Polsce: sprawdzone porady

Jak badac uczciwe stawki rynkowe

Zanim zlozysz jakakolwiek oferte, powinienes dokladnie wiedziec, za ile wynajmowane sa porownywalne mieszkania w tej samej okolicy. Oto jak zbudowac wiedze rynkowa.

• Sprawdz Otodom.pl pod katem aktywnych ofert w tej samej okolicy, budynku lub ulicy -- filtruj wedlug powierzchni, liczby pokoi i pietra
• Przegladaj oferty Domkaspot w celu zweryfikowanego porownania cen w polskich miastach
• Uzyj OLX Nieruchomosci do sprawdzenia cen od prywatnych wynajmujacych (czesto 5-10% nizsze niz oferty agencji)
• Sprawdz Numbeo.com dla srednich cen najmu na poziomie dzielnic w polskich miastach
• Dolacz do lokalnych grup facebookowych dla ekspatow (np. 'Expats in Warsaw', 'Krakow Expats') -- czlonkowie regularnie dzieliasie informacjami o swoich czynszach
• Sledz oferty przez 2-3 tygodnie: mieszkania, ktore wisia na portalu dluzej niz 14 dni, sa wycenione zbyt wysoko i latwiej je negocjowac
• Zwroc uwage, czy oferta jest od agencji czy bezposrednio od wynajmujacego -- oferty agencyjne maja mniejszy margines negocjacyjny

Kluczowe dane do zebrania

Przed kontaktem z wynajmujacym powinienes byc w stanie odpowiedziec na nastepujace pytania dotyczace mieszkania i kontekstu rynkowego.

Sezonowa sila negocjacyjna

Twoja przewaga negocjacyjna zmienia sie znaczaco w ciagu roku.

Inne czynniki czasowe

Poza sezonowoscia, te czynniki czasowe zwiekszaja Twoja sile negocjacyjna.

• Koniec miesiaca: wynajmujacy stojacy przed perspektywa kolejnego pustego miesiaca sa bardziej zmotywowani do finalizacji
• Wiek oferty: mieszkania wystawione od 3+ tygodni sygnalizuja zawyzona cene -- wynajmujacy tez o tym wie
• Czas odnowienia umowy: obecni najemcy maja silna pozycje negocjacyjna, gdy ich umowa dobiega konca
• Wiele ogladania bez ofert: jesli wynajmujacy wspomina o innych ogladajacych, ale nikt nie podpisal, cena jest prawdopodobnie za wysoka
• Nowe budownictwo w okolicy: gdy nowe budynki wprowadzaja lokale na rynek, istniejacy wynajmujacy staja wobec wiekszej konkurencji

Elementy negocjacyjne uszeregowane wedlug wplywu

Ta tabela szereguje typowe elementy negocjacji wedlug ich potencjalnego wplywu finansowego i wskaznika sukcesu na polskim rynku najmu.

Rozpoczecie negocjacji

Nigdy nie zaczynaj od swojej ceny docelowej. Zacznij od wyrazenia szczerego zainteresowania, a nastepnie przedstaw wyniki swoich badan.

Po angielsku: 'I really like this apartment and I am interested in signing a long-term lease. I have been researching the rental market in this area, and I have noticed that similar apartments are listed at [lower price]. Would you be open to discussing the rent amount?'

Po polsku: 'Bardzo podoba mi sie to mieszkanie i jestem zainteresowany/zainteresowana podpisaniem dlugookresowej umowy najmu. Przegladalam oferty w tej okolicy i zauwazylam, ze podobne mieszkania sa dostepne w cenie [nizsza cena]. Czy bylaby mozliwosc porozmawiania o wysokosci czynszu?'

Uzasadnienie nizszej oferty

Oprzyj swoja prosbe na konkretnych, faktycznych argumentach.

Dla mieszkania z zawyzona cena: 'Znalazlem trzy porownywalne mieszkania w promieniu 500 metrow, ktore sa w cenie o 200-400 PLN nizszej. Naprawde wole Panskie mieszkanie ze wzgledu na [konkretny powod], ale roznica w cenie jest znaczaca. Czy [Twoja cena docelowa] byloby mozliwe?'

Dla mieszkania z problemami: 'Zauwazylam, ze [konkretny problem -- stare okna, zniszczona podloga, nieaktualny kuchnia] zwykle obniza cene. Jestem gotowy/gotowa sie dostosowac, ale uwazam, ze [cena docelowa] lepiej odzwierciedla aktualny stan mieszkania.'

Dla dluzej pustujacego mieszkania: 'Rozumiem, ze to mieszkanie jest dostepne od [liczba] tygodni. Jestem gotowy/gotowa podpisac natychmiast i moge sie wprowadzic do [data]. Czy rozwazyliby Panstwo [cena docelowa] za szybki, niezawodny najem?'

Technika pakietu

Proś o kilka ustepstw jednoczesnie. Daje to wynajmujacemu poczucie zwyciestwa, gdy odmowi czesci, jednoczesnie zgadzajac sie na pozostale.

Po angielsku: 'I would like to discuss a few things. First, I was hoping for a monthly rent of [target]. Second, would it be possible to reduce the deposit to one month? Third, could we agree on a two-month notice period instead of three? And finally, I noticed the mattress is quite worn -- would you consider replacing it? I am flexible on some of these points and I am sure we can find an arrangement that works for both of us.'

Wiekszosc wynajmujacych zgodzi sie na dwa lub trzy z czterech prosby. Uzyskujesz znaczace ustepstwa, a wynajmujacy czuje, ze utrzymal kontrole nad negocjacjami.

Negocjowanie odnowienia umowy

Jesli odnawiasz umowe, masz wbudowana przewage: wynajmujacy Cie zna, ufa Ci i chce uniknac kosztow i klopotow ze znalezieniem nowego najemcy.

Po angielsku: 'I have really enjoyed living here and I would like to renew my lease. I know the market has changed since I signed, and I have noticed that current listings in this area are at [current market rate]. I would like to continue at the same rent, or perhaps with a small adjustment. What do you think?'

Nawet jesli wynajmujacy chce podniesc czynsz, Twoja pozycja jest silna. Znalezienie nowego najemcy kosztuje wynajmujacego 1-2 miesiace pustostanu, plus ryzyko trafienia na problematycznego najemce. Zachowanie Ciebie jest prawie zawsze tansze.

Czego polscy wynajmujacy obawiaja sie najbardziej

Zrozumienie glownych obaw wynajmujacego pomaga Ci zaprezentowac sie jako rozwiazanie.

• Pustostan: kazdy pusty miesiac kosztuje wynajmujacego 100% potencjalnego czynszu, plus wciaz placi czynsz administracyjny i oplaty budynkowe
• Problematyczni najemcy: szkody, skargi na halas, spoznione platnosci i spory prawne to koszmar kazdego wynajmujacego
• Komplikacje prawne: polskie przepisy chroniace najemcow utrudniaja i podrazaja eksmisje; wynajmujacy chca niezawodnych najemcow, ktorzy nie beda sprawiac problemow
• Uszkodzenia nieruchomosci: meble, sprzet AGD, sciany i podlogi moga byc drogie w naprawie
• Kontrole podatkowe: wielu wynajmujacych dziala w szarej strefie; chca prostych, udokumentowanych transakcji
• Klopoty administracyjne: obsluga reklamacji, napraw i rotacji najemcow jest czasochlonna

Jak zaprezentowac sie jako idealny najemca

Odniesc sie bezposrednio do tych obaw, aby zwiekszyc swoja sile negocjacyjna.

Sytuacje, w ktorych negocjacje raczej nie zadziala

Oszczedz energie i dobre relacje w tych scenariuszach.

• Szczyt sezonu (wrzesien-pazdziernik): wynajmujacy maja wielu chetnychch i zero motywacji do obnizania cen
• Zupelnie nowe oferty: wynajmujacy jeszcze nie przetestowal rynku; daj 2-3 tygodnie przed negocjacjami
• Profesjonalne firmy zarzadzajace nieruchomosciami: ceny sa zwykle oparte na danych i nienegocjowalne
• Swiezo wyremontowane mieszkania: wynajmujacy, ktorzy wlasnie zainwestowali w remont, sa stanowczy co do odzyskania kosztow
• Mieszkania wycenione ponizej stawek rynkowych: jesli oferta jest juz dobra okazja, dalsze naciskanie moze kosztowac Cie utrate mieszkania
• Wielu konkurujacych chetnychch: jesli wynajmujacy wspomina o innych zainteresowanych i mozesz to zweryfikowac, przewaga przenosi sie na jego strone
• Bardzo krotkoterminowe pobyty: wynajmujacy maja mniej motywacji do negocjowania przy najemie krotszym niz 6 miesiecy

Kiedy lepiej odejsc

Czasem najlepszym wynikiem negocjacji jest znalezienie lepszego mieszkania. Odejdz, jesli cena jest o wiecej niz 15-20 procent wyzsza od porownawczych ofert, jesli wynajmujacy odmawia podpisania wlasciwej umowy najmu, jesli mieszkanie ma powazne problemy konserwacyjne, ktorych wynajmujacy nie chce rozwiazac, lub jesli postawa wynajmujacego podczas negocjacji sugeruje, ze bedzie trudny przez caly okres najmu.

W wiekszych polskich miastach nie brakuje mieszkan. Uzyj Domkaspot, aby przegladac zweryfikowane oferty i porownywac ceny w Warszawie, Krakowie i innych miastach.