Kiedy jest najlepszy czas na wynajem mieszkania w Polsce?

Napływ studentów

Semestr akademicki w Polsce zaczyna się w październiku, co oznacza, że setki tysięcy studentów przyjeżdża we wrześniu w poszukiwaniu mieszkania. Polska gości ponad 1,2 miliona studentów uczelni wyższych w swoich największych miastach, ze znacznymi koncentracjami w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Lublinie. Wielu z tych studentów szuka mieszkań w sierpniu i wrześniu, tworząc ogromny popyt w skompresowanym okresie.

Studenci zagraniczni potęgują tę presję. Polska jest coraz popularniejszym celem programu Erasmus i studiów dyplomowych, z ponad 90 000 studentów zagranicznych. Większość przyjeżdża we wrześniu z ograniczoną znajomością lokalnego rynku i pilną potrzebą mieszkaniową -- co sprawia, że są skłonni zaakceptować wyższe ceny. Jeśli jesteś studentem, nasza platforma dopasowywania współlokatorów może pomóc Ci znaleźć zakwaterowanie przed przyjazdem, potencjalnie unikając najgorszego wrześniowego szczytu.

Sezon relokacji korporacyjnych

Wrzesień i październik to miesiące szczytowe dla relokacji korporacyjnych. Firmy, które zatrudniają w trzecim kwartale, często wyznaczają daty rozpoczęcia pracy na wrzesień lub październik, przynosząc falę specjalistów, którzy szybko potrzebują mieszkań. Ci najemcy często dysponują budżetami korporacyjnymi lub pakietami relokacyjnymi, co oznacza, że są mniej wrażliwi na ceny niż studenci -- co podnosi ceny dla wszystkich.

Firmy technologiczne, centra usług wspólnych i korporacje międzynarodowe skoncentrowane w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu napędzają znaczną część tego popytu.

Terminy odnowień umów

Duża część polskich umów najmu obowiązuje od września lub października do następnego roku, tworząc cykl, w którym wiele mieszkań trafia na rynek jednocześnie pod koniec lata. Choć teoretycznie zwiększa to podaż, wzrost popytu więcej niż to kompensuje. Wynajmujący wystawiający mieszkania w sierpniu i wrześniu wiedzą, że mają najsilniejszą pozycję negocjacyjną w roku.

Poziom konkurencji we wrześniu jest ekstremalny. Nie jest niczym niezwykłym, że atrakcyjne mieszkania w dzielnicach studenckich otrzymują od 10 do 20 zapytań w ciągu 24 godzin od wystawienia ogłoszenia. Oględziny są planowane jedno po drugim, a wynajmujący mogą sobie pozwolić na odrzucenie kandydatów próbujących negocjować.

Dlaczego ceny spadają zimą

Puste mieszkania kosztują wynajmujących pieniądze. Każdy miesiąc, w którym mieszkanie stoi puste, właściciel nadal płaci czynsz administracyjny, który może wynosić od 300 do 900 PLN w zależności od budynku. Wynajmujący, którego mieszkanie stoi puste od listopada, stracił już 2-3 miesiące dochodu. Do stycznia jest zmotywowany, żeby je wynająć -- nawet po niższej cenie.

Mniej konkurujących najemców. Większość ludzi unika przeprowadzek zimą, jeśli tylko może. Zimna pogoda, krótsze dni i ograniczenia budżetowe po świętach zmniejszają pulę poszukujących mieszkań. To daje Ci przewagę: zamiast konkurować z 15 innymi kandydatami, możesz być jednym z dwóch lub trzech oglądających mieszkanie.

Wyjazdy po semestrze zimowym. Część studentów opuszcza Polskę po semestrze zimowym (styczeń-luty), zwalniając pokoje i mieszkania. Wynajmujący muszą szybko zapełnić wakaty, żeby nie tracić dalszych dochodów.

Wady zimowego szukania mieszkania

Trzeba przyznać, że szukanie w styczniu i lutym ma swoje realne kompromisy.

Ogólnie mniej ogłoszeń. Całkowita liczba dostępnych mieszkań jest zimą niższa niż latem. Będziesz mieć mniejszy wybór, choć zmniejszona konkurencja więcej niż to kompensuje dla większości szukających.

Pogoda utrudnia oględziny. Oględziny mieszkań w polską zimę oznaczają zmaganie się ze śniegiem, lodem i wczesną ciemnością. Możesz nie uzyskać pełnego obrazu naturalnego oświetlenia mieszkania ani charakteru okolicy. Staraj się umawiać oględziny koło południa, gdy jest najwięcej światła dziennego.

Koszty ogrzewania są widoczne. Z pozytywnej strony, oglądanie mieszkań zimą pozwala ocenić jakość ogrzewania z pierwszej ręki -- czegoś, czego nie da się sprawdzić latem. Jeśli mieszkanie jest zimne podczas oględzin mimo włączonego ogrzewania, uwzględnij to w swojej decyzji.

Siła negocjacyjna zimą

Styczeń i luty oferują najsilniejszą pozycję negocjacyjną w roku. Wynajmujący, którzy mają wakaty od zakończenia semestru jesiennego, są często skłonni negocjować 10-15% poniżej ceny wywoławczej. Możesz też negocjować inne warunki: obniżoną kaucję, krótszy okres wypowiedzenia lub umeblowanie w cenie.

Szczegółowe strategie negocjacyjne znajdziesz w naszym przewodniku jak negocjować czynsz w Polsce. Nasz kalkulator negocjacji czynszu pomoże Ci oszacować potencjalne oszczędności w zależności od sezonu i warunków rynkowych.

Wiosna: marzec-maj

Rynek najmu zaczyna się ożywiać w marcu wraz z poprawą pogody i rosnącą liczbą osób planujących przeprowadzki. Ceny rosną stopniowo od 0,95 (marzec) do 1,00 (maj), ale pozostają poniżej letnich i jesiennych szczytów.

Marzec to doskonały kompromis: ceny są wciąż poniżej średniej, zimowa desperacja wynajmujących jeszcze nie całkiem minęła, a wybór mieszkań rośnie w miarę pojawiania się nowych ogłoszeń. Jeśli chcesz szerszego wyboru mieszkań niż w styczniu, ale nadal cen poniżej średniej, marzec jest Twoim miesiącem.

Kwiecień i maj to miesiące, w których rynek zbliża się do równowagi. Ceny są bliskie rocznej średniej, a konkurencja umiarkowana. To miesiące neutralne -- nie znajdziesz okazji, ale też nie przepłacisz. Lepsza pogoda sprawia, że oględziny mieszkań są przyjemniejsze i dają lepsze wyobrażenie o charakterze każdej okolicy.

Uwaga strategiczna: jeśli znajdziesz świetne mieszkanie w marcu lub kwietniu z 12-miesięczną umową, Twoja umowa odnowi się w marcu lub kwietniu następnego roku -- na długo przed wrześniowym szczytem. To daje Ci silną pozycję negocjacyjną przy przedłużeniu.

Jesień: październik i listopad

Październik nadal niesie część wrześniowego impetu, z cenami na poziomie mnożnika 1,08. Wielu studentów, którzy nie znaleźli mieszkania we wrześniu, wciąż szuka, a wynajmujący, którzy wystawili ogłoszenia późno, trzymają się swoich cen. To nie jest najgorszy miesiąc, ale też nie jest to okres okazji.

Listopad to moment prawdziwej zmiany. Wrześniowy szał całkowicie opadł, studenci potrzebujący mieszkania je znaleźli, a rynek wchodzi w roczne ochłodzenie. Mnożnik spada do 0,98 -- tuż poniżej poziomu bazowego -- i kontynuuje spadek w grudniu. Wynajmujący, których mieszkania nie wynajęły się w szczycie sezonu, stają się coraz bardziej elastyczni.

Listopad jest strategicznie niedoceniany. Dostajesz lepszy wybór, który pojawia się po pracowitym okresie rynkowym (część najemców zrywa umowy, inni decydują się na przeprowadzkę po początkowym okresie aklimatyzacji), w połączeniu ze spadającymi cenami i rosnącą elastycznością wynajmujących.

Efekt turystyczny

Sezon turystyczny w Polsce osiąga szczyt od czerwca do sierpnia. Wielu wynajmujących -- zwłaszcza w miastach turystycznych jak Kraków, Gdańsk i Wrocław -- przestawia swoje mieszkania z najmu długoterminowego na krótkoterminowy w lecie. To zmniejsza podaż mieszkań na wynajem długoterminowy, podnosząc ceny tych, które pozostają na rynku.

W Gdańsku efekt turystyczny jest szczególnie silny. Trójmiasto (Gdańsk, Sopot, Gdynia) to premierowy letni cel w Polsce, a niektórzy wynajmujący mogą zarobić więcej na dwóch miesiącach wynajmu turystycznego w stylu Airbnb niż na kilku miesiącach standardowego najmu. Rezultat: mniej opcji długoterminowych i wyższe ceny za te dostępne.

Rezerwacje studenckie z wyprzedzeniem

Sierpień to moment, gdy wrześniowy natłok zaczyna się na dobre. Przezorni studenci i ich rodzice rozpoczynają poszukiwania mieszkań w sierpniu z myślą o wprowadzeniu się w październiku. Wynajmujący wystawiający mieszkania w sierpniu wiedzą, że popyt będzie tylko rósł we wrześniu, więc ustalają ceny odpowiednio -- często z premią.

Jeśli musisz podpisać umowę z rozpoczęciem w październiku, spróbuj szukać w lipcu zamiast w sierpniu. Spotkasz mniejszą konkurencję i nieco niższe ceny. Jeszcze lepiej -- rozważ przyjazd do Polski wcześniej i podpisanie umowy w czerwcu, gdy mnożnik wynosi tylko 1,05 w porównaniu z 1,12 w sierpniu.

Czerwiec: umiarkowany złoty środek

Spośród miesięcy letnich czerwiec oferuje najlepszą wartość. Sezon turystyczny dopiero się zaczyna, rezerwacje studenckie jeszcze nie osiągnęły pełnej intensywności, a ceny są zaledwie 5% powyżej poziomu bazowego. Jeśli Twój harmonogram jest elastyczny w ramach okna letniego, priorytetowo wybierz czerwiec na poszukiwania mieszkania.

Kluczowe wnioski wg miast

Warszawa jest najstabilniejszym dużym miastem. Jej zdywersyfikowana gospodarka (finanse, technologie, administracja, usługi) oznacza, że popyt jest bardziej równomiernie rozłożony w ciągu roku. Wrześniowy skok jest realny, ale mniej dramatyczny niż w czysto akademickich miastach. Przeglądaj mieszkania w Warszawie na Domkaspot.

Kraków i Wrocław doświadczają jednych z największych wahań sezonowych. Oba mają ogromne populacje studenckie w stosunku do swojej wielkości. Kraków dodaje do tego presję turystyczną, szczególnie od maja do września. Jeśli przenosisz się do jednego z tych miast, zaplanowanie poszukiwań na styczeń-marzec może zaoszczędzić Ci 15-20% na czynszu.

Gdańsk ma najbardziej ekstremalną sezonowość spośród wszystkich dużych polskich miast. Turystyka letnia tworzy nieproporcjonalnie duży efekt nakładający się na cykl studencki. Wynajem w Gdańsku między listopadem a lutym może zaoszczędzić Ci nawet 25% w porównaniu ze szczytowymi cenami letnimi. Kompromisem jest to, że gdańskie zimy, choć łagodniejsze niż w miastach śródlądowych, charakteryzują się znacznym wiatrem i deszczem znad Bałtyku.

Lublin jest szczególnie zależny od uczelni. Z kilkoma dużymi uniwersytetami i mniejszym ogólnym rynkiem najmu, napływ studentów we wrześniu powoduje proporcjonalnie większe wahania cen. Plusem jest to, że ceny poza sezonem w Lublinie należą do najniższych wśród dużych polskich miast -- współdzielony pokój może spaść do 850-900 PLN w styczniu.

Katowice wyróżniają się jako najbardziej stabilne sezonowo miasto. Ich gospodarka jest napędzana bardziej przez przemysł i usługi biznesowe niż przez uczelnie i przyciąga stosunkowo mało turystów. Jeśli chcesz przewidywalnych cen niezależnie od momentu przeprowadzki, Katowice są najlepszym wyborem.

Strategie poza sezonem (listopad-luty)

Poza sezonem to czas na odwagę.

• Negocjuj agresywnie cenę. Wynajmujący tracili pieniądze na pustych mieszkaniach. Oferty 10-15% poniżej ceny wywoławczej są rozsądne. Użyj naszego kalkulatora negocjacji czynszu, żeby znaleźć swoją cenę docelową
• Proś o dodatki. Oprócz obniżki czynszu, poproś o niższą kaucję, nowe meble, odmalowanie lub media w cenie. Wynajmujący, którzy nie ustąpiliby w kwestii ceny we wrześniu, często zgodzą się na to w styczniu
• Zaproponuj dłuższą umowę. Umowa na 14-18 miesięcy, która rozciąga się na następną zimę, daje wynajmującemu bezpieczeństwo dochodów przez kolejny sezon niski. To uzasadnia zniżkę
• Przeprowadź się pod koniec miesiąca. Wynajmujący stojący przed kolejnym pustym miesiącem są najbardziej elastyczni w ostatnim tygodniu. Oferta złożona 25 stycznia jest bardziej przekonująca niż ta z 5 stycznia
• Sprawdź mieszkania wystawione we wrześniu, które się nie wynajęły. Stoją one od miesięcy. Wynajmujący stracił już tysiące potencjalnego dochodu i będzie bardzo zmotywowany

Strategie w szczycie sezonu (lipiec-wrzesień)

W szczycie sezonu przechodzisz z trybu negocjacji w tryb przygotowania.

• Miej wszystkie dokumenty gotowe przed oględzinami. Zaświadczenie o dochodach, zaświadczenie o statusie studenta, dowód tożsamości i środki na kaucję. Najszybszy kandydat wygrywa
• Bądź elastyczny co do lokalizacji. Dzielnice oddalone o jeden lub dwa przystanki tramwajowe od centrum mogą być 15-20% tańsze przy podobnej jakości. Sprawdź obszary, które nie są oczywistym pierwszym wyborem studentów
• Rozważ współdzielenie mieszkania zamiast samodzielnego wynajmu. Współdzielone mieszkania na Domkaspot cieszą się dużym popytem w szczycie sezonu, ale koszt na osobę jest znacznie niższy i oszczędności szybko się kumulują
• Szukaj poza oczywistymi platformami. Podczas gdy wszyscy zalewają Otodom i OLX, wynajmujący wystawiają ogłoszenia także na mniejszych portalach i w lokalnych grupach na Facebooku. Rzuć szerszą sieć
• Szukaj terminów wprowadzenia się na początku października. Wielu wynajmujących wystawia z terminem zajęcia od 1 września, ale mieszkania z dostępnością od 1 października mają nieco mniejszą konkurencję i czasem niższe ceny

Strategie całoroczne

Te porady obowiązują niezależnie od sezonu.

• Użyj kalkulatora przystępności czynszu, żeby ustalić realistyczny budżet przed rozpoczęciem poszukiwań. Znajomość swojego limitu zapobiega emocjonalnym przepłatom
• Porównaj wiele ogłoszeń. Nawet w szczycie sezonu znajdź czas na obejrzenie co najmniej trzech mieszkań. Pośpieszne decyzje prowadzą do żalu
• Uwzględnij całkowity koszt. Mieszkanie tańsze o 200 PLN, ale oddalone o 30 minut dalej od pracy, kosztuje Cię 20 godzin miesięcznie dojazdów. Weź pod uwagę czas, koszty transportu i jakość życia
• Buduj zaufanie wynajmującego. Prezentuj się profesjonalnie. Miej referencje od poprzednich wynajmujących, jeśli to możliwe. Wynajmujący, który Ci ufa, chętniej zaproponuje korzystne warunki
• Pomyśl o terminie odnowienia. Umowa podpisana w styczniu odnawia się w styczniu -- utrzymując Cię na stałe w pozycji negocjacyjnej sezonu niskiego. Wrześniowa umowa zamyka Cię w odnawianiu w szczycie sezonu co roku